习近平总书记提出要积极推进城市更新、加强老旧小区改造。今年 7 月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，明确了推进城镇老旧小区改造等 5 项任务及支持城市更新的政策措施。随着城市更新行动有序推进，城镇老旧小区改造工作成果显著。

   2019 - 2023 年，全国新开工改造城镇老旧小区达 22 万个，约 1 亿居民受益。那么，老旧小区改造成果该如何巩固？各地在健全已改造小区长效管理机制方面有哪些实践探索？记者展开了调查。

构建物业体系，化解管护难题

   “管道老漏水，维修得协调好多住户，没物业，谁来管啊？” 江西省赣州市章贡区赣江街道东胜山 19 号的刘秀莲无奈地摇头。

   刘秀莲所在小区于 2021 年完成改造，可改造后物业费收缴困难，加上小区楼栋分散、规模小，物业公司经营亏损，最终撤出。

   一边是物业公司经营艰难，一边是居民对稳定优质物业服务的需求。为此，章贡区创新老旧小区物业管理模式，采用 “政府补贴、业主缴费、运营盈利” 相结合的方式，构建 “区属国有物业企业、镇（街道）子公司、村（社区）服务点” 三位一体的国有物业平台体系。

   达莱物业服务有限公司是赣江街道党工委管理的国有物业公司，入驻小区后，得知刘秀莲家漏水，立即派人走访，积极协调社区、街道解决了问题。

   新搭建的物业平台体系怎样有效运行呢？章贡区住房保障安置服务中心主任李胜春介绍：“章贡区原有老旧住宅小区 1080 个，其中无物业小区 626 个，大多楼栋少、住户少，难以单独实施物业管理。” 于是，区内通过拆除围墙、清理违建，将零散的相邻小区和楼栋整合，626 个无物业小区整合成 204 个新物业服务区域，服务规模大幅扩大。

  “国有物业平台坚持党建引领，充分吸纳党员参与议事决策、纠纷调解等，引导居民参与自治。” 赣江街道党工委书记黄宝生说。目前，章贡区国有物业平台公司已承接服务 11 个改造后连片小区，服务面积超 42 万平方米，老旧小区管理难题逐步得到解决。

把控工程质量，处理民生问题

   “白鹤街道丹凤社区居民楼楼道口雨棚下雨天积水，设计有问题。”“下应街道天宫小区改造完了，部分路段排水管网排水不畅。”

   在浙江省宁波市鄞州区，相关部门通过主动排查、走访居民、召开座谈会等收集群众对老旧小区改造效果的反馈。

   去年 6 月，鄞州区开展老旧小区改造项目工程质量 “回头看” 行动，全面评估近年来在建、完工改造项目的质量安全监管、文明施工管理、施工进度等情况，同时鼓励居民参与，通过居民大会、问卷调查收集民生问题。

   2020 年，鄞州区全面推进城镇老旧小区改造三年行动，截至去年共改造 103 个老旧小区，总建筑面积 828 万平方米，惠及 8.9 万户居民。“改造完成后，若缺乏有效管理，时间一长易‘返旧’，巩固成果成了新挑战。” 鄞州区房屋管理中心修建科科长焦运杰说。

   针对发现的问题，各街道联系施工单位制定整改方案 —— 丹凤社区重新设计雨棚，天宫小区对管道全面复查、疏通修复。

   在此过程中，还发现了一些项目未涉及的民生问题并得以解决。丹凤社区居民管丽萍长期被露台渗水问题困扰，这问题不在老旧小区改造范围内。

   最终，街道、社区、施工单位协商决定，对居民个人维修难度大、成本高或 80 岁以上老人、独居老人家中类似问题统一免费维修。“居民不好找合适施工团队，我们借此次行动解决一批民生问题。” 丹凤社区党委书记徐挺说。

   鄞州区建立问题清单销号制度，明确整改责任主体、销号标准和完成时限。焦运杰表示：“共发现 50 多个问题，均已整改完成。” 鄞州区将老旧小区改造与基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合，形成共建共治共享的社会治理格局。

整合利用资源，减轻资金压力

   2023 年 4 月，云南省玉溪市江川区文祥片区老旧小区连片改造完成。当年 9 月，片区所在的星云社区成立一家物业服务公司，服务 24 个居民小区和 10 家单位，然而物业费收取困难。

   “2023 年只收到约 43 万元物业费。” 星云社区党总支书记叶飞说，“文祥片区大，居民和单位多，物业公司每年人工成本近 50 万元。”

   老旧小区长效管护的资金缺口怎么弥补？

   文祥片区改造前，小区内部道路狭窄，停车位供不应求，停车难困扰居民。改造时，文祥片区拆除违建、整合闲置土地，新增 558 个停车位。依托车位资源，在满足居民停车需求基础上，拓宽小区维护管理资金来源。

   “我们管理好车位，收车位管理费，在满足停车需求前提下对外开放空余车位，大家觉得如何？一辆车一年管理费 300 元，平均一天不到一元。” 叶飞向居民征求意见。

   经协商，社区将新增停车位交给物业公司运营，采用短租、长租、临时停车收费方式。新增车位居民共享，缴费居民可就近停车，片区内及附近单位人员白天可临时停车，车位利用率提高，物业公司资金压力缓解。

   “物业公司派人清扫车位卫生，制止乱停乱放。” 叶飞介绍，收取的临时停车费和车位管理费用于管护修缮片区内道路、路灯、道闸等设施。

  文祥片区业主委员会主任张根荣带头交了第一年车位管理费，“现在停车方便，也不用担心车停路边的安全问题。”

    如今，片区内大部分业主积极缴纳物业费和车位管理费，物业公司年盈利预计约 10 万元。叶飞说：“提供优质服务，让居民清楚钱的去向，才能实现小区管护资金充足与优质服务的良性循环。”

   向阳处增设晾衣区和晾衣架、安装 60 余个充电桩…… 在业主委员会监督下，物业费等费用合理使用，现在的文祥片区路面宽敞、交通顺畅，还有儿童游乐设施和健身器械，充满欢声笑语。

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