预防性维护计划：商业房地产的价值之选

在商业房地产领域，预防性维护计划的好处广为人知。在 HVAC 问题引发租户投诉之前解决它们并非难事。然而，一些建筑在实施预防性维护计划时却面临困难，原因在于建立和运行该计划并非易事。

但这并不意味着它不值得去做。计划外和被动的维护可能导致高昂的管理费用和建筑中断，对建筑所有者产生不利影响。据维护平台提供商 Fiix 的数据，HVAC 设备等资产的计划外维护成本通常是计划维护的 3 到 9 倍。

实施预防性维护后，建筑设备的关键部件使用寿命延长，进而影响建筑的估值。物业维护和运营平台提供商 Building Engines 的首席产品官 Daniel Russo 表示，如果不跟踪维护情况，可能会阻碍建筑的销售，没有良好的维护计划就需要进行调查和审计。

Russo 指出，制定维护计划需要大量工作，这可能是一些设施未能实施的原因之一。虽然有很多关于制定预防性维护计划的书籍和文章，但实际操作比书本知识复杂得多。要运行正确的预防性维护计划，需要内部员工执行最佳实践，还需要商业案例来证明其合理性，首先要确定成本合理性以及执行者。

如果正确实施，预防性维护可以将商业建筑转变为更有价值的资产。尽管技术进步使维护任务变得更容易并产生更好的结果，但物业管理团队在设置程序时仍会犯一些老错误。

以下是预防性维护计划失败的五个原因及设施团队的应对措施：

基础薄弱

设计和建立预防性维护计划与运营传统维护部门不同。它从设定目标、实施设备性能标准以及记录维护程序和时间表开始，理想情况下，这些信息应上传至计算机化维护管理系统（CMMS）。这项工作繁重，内部团队可能无法独立完成，此时可寻求合格顾问或维护供应商 / 承包商的帮助。缺乏合适的技术工具，如 CMMS，可能使项目一开始就注定失败。设施需要收集设备清单、保修和服务手册等信息，并放入数字记录系统，以便维护人员随时获取正确信息，为了解设备使用寿命和检查维修频率设定性能标准。

物业经理可能开始为预防性维护计划奠定基础，但其他事情可能会阻碍进度。最大的失败可能是没有设定盈利动机，需要有一种方法对计划的节省进行基准测试和跟踪，否则计划在业主或高管看来可能不合理。

数据不足

在当今商业世界，预防性维护计划也与数据密切相关。CMMS 软件可以从定期设备检查中捕获数据，提供对重复问题的洞察，使设施团队能够跟踪成本节约并安排维修任务。如果不收集和正确解读数据，预防性维护计划可能无效。过去，数据收集和解释需要维护部门进行重大文化变革，从纸质记录向数字化转变，虽然老一代人可能对数字跟踪工具感到困惑，但这种转变是值得的。

不遵守计划

一些设施抱怨预防性维护计划无效，通常是因为他们没有按时执行预定的维护任务。预防性维护计划只有在正确遵循时才有效。在某些设施中，预防性维护任务优先级最低，这是错误的。维护专家建议将停机时间纳入设备运行计划，以提供足够时间完成预防性维护工作。CMMS 等软件工具可帮助创建强大的计划。物业经理必须决定在预防性维护上的投入和涵盖的设备范围，忽视必要设备可能会有风险，导致维护延期和后续问题。

知识差距

维护工人的平均年龄在增长，随着老员工退休，知识也在流失。年轻工人过去常跟随老员工学习，但现在这种情况不常见了。维护部门需要数字化流程以填补知识空白。维护技术人员，尤其是年轻技术人员，需要随时掌握信息和文件，如保修单、示意图和编程步骤。如果物业经理不投资数字工具，预防性维护计划将处于劣势。另一种选择是外包部分维护任务，虽然成本高，但外部公司可以比内部更快地扩展到整个投资组合。

标准不够

即使物业经理将部分或全部预防性维护外包，问题仍可能出现。首先，外包应在设施使用同一家公司的楼宇组合中实现标准化，否则会缺乏可见性，无法比较和对比楼宇维护计划。要运行有效的预防性维护计划，需要在整个楼宇组合中制定目标和标准。如果物业经理在没有适当监督的情况下将计划交给员工或供应商，也会出现问题。预防性维护需要管理层密切跟踪，不能一劳永逸。通过专注于一家供应商来标准化计划将简化流程。

为何要降低投资回报率？

从被动维护转向预防性维护可为建筑业主节省大量资金，投资回报率可能非常高。例如，JLL 与一家大型电信公司的研究发现，预防性维护计划的投资回报率可能达到 545%。像 CMMS 这样的设施管理软件可以帮助物业经理建立可靠的预防性维护计划，避免许多导致计划失败的错误。坚持维护计划并将必要信息上传至 CMMS 是防止昂贵设备故障的方法。建立预防性维护计划可能不容易，但更少的租户投诉和最后时刻的问题使其值得去做，预防性维护可能是建筑物所有者或管理者最划算的投资。

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